2015年5月上旬，市政协组成了由陆海平、李冠华、黄少雄、郭业山等同志参加的调研组，对我市城区房地产项目开发建设情况进行了调研。5月4日至5日，调研组与市住建局进行了沟通联系，了解掌握了我市城区房地产项目开发建设总体情况;5月6日，调研组深入到广厦、临江、广裕、恒业等15家在市城区的房地产企业实地走访了解情况;之后，在市政协四楼会议室召开了座谈会，16家市城区房地产企业的主要负责人参加了会议并在会上作了发言，与会人员共同分析了我市城区房地产项目开发建设中存在的困难问题以及产生的原因，对促进我市城区房地产业持续健康发展提出了意见和建议。通过调研，调研组感到，当前我市城区房地产市场运行不容乐观，处于低位调整中。同时，房地产项目在开发建设中存在着许多现实的困难和问题，亟需解决，使房地产企业尽快从困境中摆脱出来，才能促进我市房地产业持续健康发展。经2015年6月30日市政协常委会研究，形成本专题报告。

一、我市房地产业发展基本情况

建市以来，我市房地产业有了较快发展，为经济社会发展作出了积极贡献。房地产项目开发建设给城市建设和发展带来了新气象，城市面貌有了明显改观，改善了市民的住房条件和生活环境。同时，房地产业的发展也带动了相关产业的发展，扩大了投资，促进了就业，增加了财政收入。当前，随着国家宏观调控政策的深入实施，我市房地产开发投资以及房地产市场运行面临着严峻的挑战，呈现出明显的下行趋势。主要表现为：一是房地产开发投资乏力。房地产项目开发建设低位运行，总体发展趋缓，局部出现停滞，据市统计局的数据，2013年，全市房地产开发投资完成22.8亿元，同比增长15.4%;2014年，全市房地产开发投资完成17.82亿元，同比下降21.9%;房屋新开工面积61.7万㎡，同比下降28.7%;2015年一季度，全市房地产开发投资完成2.72亿元，同比增长9.8%;房屋新开工面积5.73万㎡，同比下降38.5%;房屋竣工面积3.85万㎡，同比下降86.1%。今年尚无较大的新楼盘入统，预计全年房地产开发投资将持续乏力。二是房屋销售数量持续走低。2013年，全市现房销售15.87万㎡，同比下降27.6%;2014年，现房销售6.96万㎡，同比下降56.2%;2015年一季度，现房销售0.37万㎡，同比下降78.5%。三是综合房价不高且有较大幅度下降。2013年，全市房地产开发房屋售价平均为2960.34元/㎡;2014年，全市房地产开发房屋售价平均为2527.96元/㎡，同比下降14.6%;2015年一季度，全市房地产开发房屋售价平均为2559.96元/㎡，比2014年稍高，但仍处在低价位。

二、我市城区房地产项目开发建设中存在的主要问题及原因分析

从调研了解的情况看，受内外各种因素影响，我市城区房地产项目开发建设中存在的问题比较多，主要有：

(一)一些历史问题久拖不决。近年来，有关房地产的政策规定一直在调整变化中，一些房地产项目的开发建设在当时历史条件下，项目审批、报建、规划、税费、容积率等方面都是符合政策规定的，但随着时间的推移，房地产的政策规定已进行了调整、发生变化，原来符合政策规定的，现在已不符合或部分不符合政策规定，导致一些房地产项目无法正常开发建设，或已建设完成的楼盘无法正常办理相关手续，从而形成了一些历史问题。比如，临江房地产公司开发的远东华府项目，由于容积率问题和补缴土地出让金费用问题未能得到妥善协调，项目一期尚不能通过验收，造成交房延期和办证延期，引发购房户诉讼案件增多等问题;桂东房地产公司开发的汇豪国际城项目，也由于容积率等类似情况致使多栋楼盘无法完成竣工验收，造成资金回笼困难;佳润置业投资公司开发的恒安居二期南区项目，时间跨度长，从2008年起，历经四次规划审批至今仍未能开工建设，矛盾问题越积越重;广厦房地产公司开发的桂岭商住中心由于土地遗留问题未解决，有14栋楼至今无法动工。还有一些房地产项目楼盘建筑面积超出了原设计面积，没有得到及时处理，未能进行竣工验收，造成房地产企业未能按合同约定的时间交房。

(二)房地产企业经营举步维艰。由于新老问题交织，历史问题还没有解决，新的问题又出现，我市城区大部分房地产企业经营艰难，开发乏力，投资放缓，一些房地产企业面临资金链断裂风险，个别企业处于破产高危状态。一些企业的楼盘建好却交不了房，资金无法及时回笼。部分房地产开发企业在面临资金链断裂的风险下，选择民间借贷的方式进行融资，利息较高、风险极大。从调研了解到情况来看，我市大部分房地产企业都存在融资困难的问题，比较突出的有金泰实业有限公司、新贺投资有限公司等。融资困难也导致众多房地产开发项目停工，一些楼盘成为了烂尾楼。如新贺投资公司开发建设的贺州大酒店项目、平桂新城部分项目都处于停工状态。融资困难的房地产企业因还贷问题还面临被银行起诉的风险，若银行提起诉讼，将会出现企业账面被冻结或被查封土地、房产等情况，公司面临破产的危险。

(三)房地产企业涉诉案件增加。部分房地产项目无法按合同约定的时间向购房者交房，导致大批购房户诉讼房地产企业或挤退购房预付款。同时，由于一些房地产企业因无法及时回笼售房资金，无法按时支付工程款、材料款等，工程施工单位和材料供应商起诉房地产企业的案件也明显增多。据不完全统计，去年以来城区房地产项目中已有逾千户购房户提出诉讼请求，经法院判决的，大都以房地产企业败诉赔付而告终，房地产企业的败诉已经产生连锁反应，造成越来越多的购房者起诉未能按合同时间交房的房地产企业。比如，日月恒公司因楼盘无法按时开工被迫退还预付购房款2000多万元。

存在以上问题，原因是多方面，既有企业层面的，也有市场层面的，还有政府层面的。

(一)企业层面。我市城区房地产企业大都是本土成长起来的，从包工头或小企业起家，起步之时很多方面不规范，受利益驱动，有的甚至违规操作或“打擦边球”，比较常见的情况是土地用途、容积率、建筑面积等没有执行原规划设计方案，或者没有严格执行国家在这些方面约束性的规范和标准，而且这些问题在很大一部分房地产项目中逐渐暴露出来。个别房地产开发商为了在项目开发中获得关照和暴利，贿赂官员，与腐败分子勾结，最终得不偿失。在企业管理上，大多数房地产企业法人治理结构不完善，家族式管理的特征明显，缺乏现代经营理念，市场意识不强，缺乏人才、技术、管理等必备要素，所开发建设的房地产项目水平低、同质化严重。个别房地产企业盲目扩张，摊子铺得过大，造成资金链断裂，导致濒临破产。一些房地产企业在项目开发建设过程中出现了问题，在职能部门提出整改要求后，没有积极主动地与职能部门沟通协商，也没有及时按要求完成整改，使问题久拖不决，更使一些本来简单的问题复杂化，导致一些房地产项目因为超建筑面积和容积率、绿化率没有达到规范标准等问题无法通过竣工验收。

(二)市场层面。一方面，近年来经济下行，针对房地产的政策调整很大，楼市限购、房产税改革等政策出台，信贷、税收等由“松”向“紧”，特别是去年以来，银行业金融机构对房地产项目实行慎贷、惜贷，甚至有的银行明确规定不允许给房地产项目发放贷款，这对严重依赖于银行贷款进行投资的房地产企业带来严重影响，房地产企业融资变得更为困难，也加剧资金链断裂的危险。另一方面，一些房企对市场预测不准、市场区分不明确，同质产品供大于求，楼盘销售不佳，综合房价走低，资金回笼难。此外，我市城区的自建住房非常多，加之近年来各类保障性住房大幅度增加，也给房地产项目开发建设和住房销售带来影响。

(三)政府层面。一是行政审批进度慢、效率低。房地产企业普遍反映，在项目审批和验收过程中，一些职能部门不作为、乱作为现象严重，有的拖而不办，造成项目前置审批时间超长，后续审结持续反复，严重影响项目开发建设进程。二是市政基础设施不配套、建设不同步，政府承诺没有兑现。我市部分房地产项目的建设用地在挂牌售出合同中，明确了市政路网、排污、排水等配套建设完成的时间，但一些项目在部分楼盘建设完成后，这些市政配套设施仍还处于规划之中。比如，香槟城项目、在美宫城项目由于灵峰南路尚未开通，项目的排污、排水管道无法铺设;光明花园(经济适用房)建设至今已达9年之久，一期和二期项目已有众多住户入住，但由于无法铺设排污、排水管道，开发商每天需要抽水排污，雨天污水外溢，严重影响住户出行，外围市政道路也日久未完善;大桂西湖项目、万象城项目也由于路网建设滞后，项目拿地已超两年仍无法正常进行开发建设。三是征地拆迁进度慢。部分房企通过招拍挂得到地块还存在尚未完全完成拆迁的情况，如：智凌房地产公司开发的城西市场项目，2003年11月就获得194亩土地(实际开发使用约75亩)的开发使用权，由于多方关系无法理顺，项目用地内尚有20多间约8000平方米的房屋未拆迁、40多座坟墓未迁移，项目至今无法正常开发建设，资金无法回笼，企业处于破产边缘。嘉润置业投资公司开发的原星光生活区危旧房改造项目2007年就启动，但由于项目涉及旧房户面广、存在的矛盾多，目前生活区内还有119户没签订旧房改造协议书，征地拆迁难以进行，项目至今无法推进。四是配套政策不完善。面对新形势和新政策，市政府和相关职能部门对如何促进房地产健康有序发展研究不够、措施不多，在金融支持、财政奖补、减轻企业和购房人负担等方面没有出台新的配套政策措施。五是服务跟不上。对房地产项目开发建设过程中出现的问题，一些职能部门服务意识差，不主动去调查了解，没有诚心诚意帮助解决问题。比如，光明花园经济适用房项目开发多年，一期经适房定价至今仍未确定，导致二期经适房未能与业主签订购房合同并收取购房款，也导致开发商资金紧张，目前拖欠农民工工资3500万元，涉及农民工652人;拖欠建筑材料款4500万元，涉及12家材料供应商。还有的房地产企业认为，政府职能部门的执政理念、管理服务上存在错位和脱节，使其合法权益被忽视乃至受到损害。比如，广裕帝景湾项目在已征用的108亩土地中，由于一些关系没有理顺，施工时有当地村民进行干扰;桂东房地产公司开发的湖广大市场由于占地20余亩的南粤家具城尚未进行拆迁而无法进行下一阶段的施工;广厦房地产公司开发的木材家具加工集散地项目，由于项目规划改变，市国土局拟将该项目的A地块进行挂牌出让，认为此举将给公司带来巨大损失。

三、促进我市城区房地产业持续健康发展的对策建议

房地产业的产业链条长、关联带动性强，在稳定经济增长、增加地方财政收入、促进就业和改善民生中发挥着重要作用。特别是在当前经济下行压力加大的情况下，房地产业对稳增长、增投资的作用更不容忽视。当务之急，就是要采取积极有效措施，妥善解决我市城区房地产项目开发建设中存在的困难和问题，促进房地产转型升级、健康有序发展，更好地发挥房地产在稳增长中的重要作用。

(一)推动“事要解决”。在调研过程中，调研组收集了一些城区房地产项目运行过程中遇到的主要问题。所反映出来的问题，很有代表性和普遍性，有些是历史遗留问题，有些是新情况新问题。不管新老问题，都要想办法去解决，让企业解套，轻松上阵。要强化政府责任，建议由市政府牵头成立协调小组，专门针对具体问题进行协调解决。在处理问题的过程中，区别对待新老问题，对老问题建议按老政策办，帮助企业完善相关手续，推进项目顺利实施。比如，对于嘉润置业投资公司开发的原星光生活区危旧房改造项目，涉及离退休人员、下岗职工等众多人员，项目已经拖了8年，应及时协调处理，以免造成更多更大的矛盾问题。

(二)深入研究企业诉求。建议市领导和职能部门同志多到一线了解情况，面对面听取诉求和意见建议，共同研究解决问题。职能部门要对房产项目开发建设过程加强监管，对违规情况及早提出整改，尽量减少出现重大情况后再处理情况，把矛盾问题解决在萌芽和初始阶段。职能部门可每季度或每月将全市房产项目出现问题情况列表上报市政府及联系项目领导，让市领导及时掌握情况。建议近期由市政府牵头，集中时间、集中力量对房地产企业的诉求进行全面梳理，列出问题清单，拿出解决方案，做到一项目一方案，明确责任单位、责任人，及时有效解决企业诉求。针对当前企业普遍反映的融资难问题，职能部门要尽力为企业融资脱困提供帮助，帮助困难房企度过难关。比如，金泰实业公司、新贺投资公司遇到的困难，可借鉴柳州市廖荣纳案例的处置方式予以协调处理。

(三)推进简政放权。进一步优化发展环境，加大简政放权，公开透明、简化程序、搞好服务，为房企“松绑”。要提高职能部门的办事效率，杜绝“中梗阻”和其他阻碍项目审批、项目竣工验收进度的问题，依法依规为房地产企业提供高效便捷的政务服务。比如，光明花园一期经适房的定价问题，相关部门要尽快解决，以便开发商按照相应的价格对二期经适房进行预收，以保障项目后续建设资金的需求，使企业正常运转。

(四)完善政策措施。面对房地产市场形势的变化，应加强调控和管理，加大支持力度，建议研究制定促进贺州市房地产市场平稳健康发展的政策措施，在金融支持、财政奖补、减轻企业和购房人负担等方面提出具体措施。比如，今年我市调整了公积金政策，首次使用住房公积金住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%降至20%，同时放宽了准入门槛，扩大了提取范围，效果就很明显。

(五)兑现承诺加快配套基础设施建设。相关职能部门要从维护政府诚信的高度，践行承诺，切实加大市政基础设施建设力度，尽快规划建设完成已承诺的房地产项目周边的路网、排污、排水等市政基础配套设施建设，真正做到房企交房业主就能装修入住。比如，光明小区经济适用房项目，是针对低收入群体的房产项目，目前已有大批住户入住，但排污排水设施仍没有完善，应尽快建设。

(六)强化规划的指导和约束。研究制定我市“十三五”房地产发展专项规划，明确总体目标、发展规模、发展水平，并科学合理地确定各年度房地产开发建设的总量和具体的项目，进一步强化规划的宏观指导，强化以土地供给为主的调控手段，促进全市房地产业有序、持续、健康发展。同时，要强化每一个房地产开发项目规划的执行和约束，严格执行房地产开发项目的国家标准和规范，不允许随意变更规划设计方案，不允许在国家标准和规范方面“打擦边球”。同时，要加强对房地产开发项目规划、设计指导，使每个房地产开发项目各具个性化特色，形成不同档次、品味的楼盘，避免同质化倾向，满足不同层次购房者对各类住房的需求。

(七)加大督查力度。建议把城区房地产项目开发建设作为市委、市政府的重大督查事项，加强日常性的督查，及时把督查结果反馈给市委、市政府。市政府要组织相关职能部门成立专门的督查小组进行专项督查，对于运行正常、市场前景良好的商业房地产项目要予以支持并规范其运作;对于运行状况较差、存在潜在风险的商业房地产项目，要督促房地产开发企业或项目管理机构，通过完善管理、合作经营等多种方式，改善项目运营状况;对于个别管理混乱、市场风险极大的商业房地产项目，要采取必要的经济、法律等手段及时予以处置和化解，切实维护社会和谐稳定。